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英国考文垂买房之英国房产价格分析

作者:ss  浏览次数:次  发表日期:2018-04-02  来源:考文垂房产网
简介:英国考文垂买房之英国房产价格分析。越来越多的海外购房投资者对英国房产表现出了很大的兴趣,和一些经济发展不稳定的国家相比,英国房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡
英国考文垂买房之英国房产价格分析。越来越多的海外购房投资者对英国房产表现出了很大的兴趣,和一些经济发展不稳定的国家相比,英国房产的增值相当稳定。在当前全球经济动荡不定的情况下,海外购房投资者视英国房产为安全投资的避风港。下面就为大家分析一下英国房产投资价格供大家参考。一般人怎么从身边的新闻判断英国房价未来的走势?

总体上来说,可以从下面这几个因素来考虑:1、 全球经济走向2、 油价3 、汇率 (卢布,人民币,美元)4 、英国基准利率5、 执政党6 、发展中国家的经济全球经济走向:全球总体的经济走向,同时影响着各个国家的房价。为什么我们觉得,这次哪怕英国真正退欧成功,给房价带来的影响,也会小于2008年的经济危机。

正是因为,这次退欧带来的影响,是本地局部性的。全球其他地区的经济普遍没有受到影响, 英国(特别是伦敦)又是一个国际资本关注的地方,就算英国本地经济让房价发生波动,其他地区的资金依旧会涌入,支撑起房价。这跟2008年那会,全球市场动荡全球资本都受影响时的情况,完全不同。所以全球经济的走向,可以作为伦敦房产市场的风向标。



那么现在,哪个国家有钱?哪个国家穷?08年次贷危机之后,美国迅速恢复了过来,整个欧洲和世界却陷入低迷。只有英国和德国还能抬头。 英国的GDP增速让卡梅隆在欧洲得意洋洋,也就是仍然维持在全球GDP第五名的英国,敢于对着欧盟说:我们要脱欧。

曾经发展迅猛的巴西等南美洲国家,深受通胀威胁,远远跟不上中国和印度的速度。日本和澳大利亚,曾经的巨头们纷纷赶不上趟儿,没有拿得出手的创新企业跟上,也失去了旧日的光彩。中国的迅猛发展,让不认同我们价值观的老外都纷纷讨好和拉拢,说到底还是因为我们有钱了。与英国的“蜜月期”开始不久,德国和法国也都争相恐后地给我们抛橄榄枝,纷纷出售技术专利,认可我们海外投资并购的大脚步,除了美国小心翼翼地对待我们之外,现在世界上很少再有国家跟我们说不!有钱就是有了一切啊!所以越来越多的中国老百姓们选择海外置业,尤其是在美国和英国,纽约和伦敦,这两个全球投资的安全港,也越来越常见到我们自己的面孔。

油价 Oil Prices:在伦敦,不得不提的一个词 --- 中东土豪。正因为伦敦良好的投资环境,最近很长一段时间以来,伦敦,特别是伦敦中心区域(所谓Prime London)成了很多富豪们投资的地方。 以致于伦敦市中心房价暴涨,相对于伦敦其他地区,Prime London已经相对成了一个独立的市场。 (房价不取决于本地供需平衡,而取决于国外土豪们的购买力)。

然而,最近一两年执着打价格战的石油输出国们,是不是现在连肠子都悔青了?海湾国家纷纷承受压力,即便是全球“石油首富”的沙特也未能幸免。沙特经济严重依赖石油出口,石油出口约占该国外汇收入的90%。该国2014年预算赤字创纪录,如果油价继续下挫,其经济还将受到重创。中东国家和俄罗斯富豪,历来都是大手笔投资英国高端写字楼和豪宅的生力军,他们的财富缩水,购买力下降,英国中心区的豪宅,也跟着降价……至少从现在油价走势来看... 伦敦市中心区域的豪宅,入手还是建议谨慎。汇率 (英镑,卢布,人民币,美元):伦敦市中心豪宅区的房价,跟中东和俄罗斯富豪息息相关。除了油价,英镑和当地货币的汇率,也切切实实的影响着他们手里的购买力。可以说,最近半年以来,伦敦市中心豪宅区房价下跌,很大的程度上,就跟油价跟卢布汇率的下跌有关系。

而这些汇率跟油价的走势,我们都能查得到。伦敦市中心于土豪们的购买力有关,土豪们的购买力于油价和他们当地汇率有关。 那么, 伦敦其他区域和英国其他地区呢?伦敦其他区域,涌入的主要是一些中小投资者。主要是美元和人民币买家,外加英国一些相对富裕的本地人。 最近脱欧公投之后英镑大跌之后,瞬间一下吸引了大量海外资本的注意。 毕竟汇率一下掉了10%,买房成本就降了10%。但总体来说,因为有英国本地人的加入,国际汇率的影响,会比伦敦市中心区域要低。

至于英国其他地方,本地买家居多,价格会更由本地供求关系来决定。(但是去年年底以来,曼彻斯特,利兹,利物浦等几个城市,涌入的国外投资资金也很多,推高了房价。)英镑下跌,本地买家购买力和供求关系不变,海外资本购房成本降低,利率这块,偏利好。英国基准利率:央行的基准利率决定了贷款的利率,也就决定了买房的成本和杠杆成本。贷款利率越低,大家买房的积极性也就越高。

只要利率不涨,对于房产市场来说,一直都是利好。(从09年到现在,7年多了,英国基准利率一直维持在0.5%, 贷款利率基本保持在 自住房1.5~2.5% 投资房2.5~3.5%之间)那么未来英国利率会怎么走?早在2014年的3月份英国央行货币政策会议决定,维持现有的基准利率和QE规模不变。那已经是英国保持0.5%这一低利率的第五年。去年年底和今年年初,英国经济好转,房价大涨,曾经一度有要加息控制房价的传闻... 但最终,加息的计划一直没有实施。特别是刚刚退欧公投以后,为了稳定经济,加息的可能性进一步降低,甚至还传出了未来可能降息的传闻...现在来看,从利率这块看,总体未来是看好的...既然从银行借钱才2%左右的利率,买房租金的回报在3%-5%(伦敦)或这5-8%(曼彻斯特利物浦等城市)Why not? 没理由不进场!其他:其他能影响的因素还有很多,.比如最根本的,供需关系...英国经济增长,本地人收入变化怎样?英国人收入一增长,当然就会希望拥有更贵更好的房子。在英国,能贷款到的金额,大概是家庭年收入的4倍到5倍。

再加上25%的首付,就是英国人普遍能承受得起的房子的价格。比如一个家庭年收入8万英镑,加上首付的话,他们能承受的房子的上限,大概在50万英镑。贷款放款的要求是提高还是降低?越低越容易推高房价,当时越低越容易造成地产泡沫。(现在要贷到投资房的贷款,银行会测试他们把还款利息提高到5.99%之后,这套房的租金还能还得起利息,他们才会放款。)央行会根据市场走势,调整这个还款压力测试的比例。本地和海外投资者的信心。就业率。英国短期和长期住房的供应。开放商建造的实际成本和机会成本。本地住房政策的改变。