英国买房之英国房产价值评估三大公式

重要的就是评估其价值，考虑英国房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助估算房产价值。以下是三种常用的比例与比率法，只需进行简单的预测和分析可帮助者快速做出判断，有的还需要进行专业性的分析，计算另外一些指标以增加可行性。

一大公式：乘数小于12

乘数，是比较全部售价与每年的总收入的一个简单公式(乘数=金额/每年潜在收入)，小于12。

一小户型，2001年时售价22万元，月1500元，那么它当时的乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上到60万元，而月却仍不到2000元，乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

者可以将目标物业的总乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

二大公式：8年~10年收回

回收期法考虑了、价格和前期的主要投入，比乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月-按揭月供款)×12。

一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以上述小户型为例，假设2001年时5万元，每月按揭供款1000元，交房，当时它的回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上，而却没有同步增长，现在购买这套房产每月的收入无法弥补月供款，实际上面临无法回收的境地。

三大公式：15年是否物有所值

如果该物业的年×15年=房产购买价，该物业物有所值;如果该物业的年×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年×15年房产购买价，该物业价值已高估。

仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得的。但是现在，就以2000元月计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。