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这样投资…大概是在英国收益回报最高的方法了

作者:ss  浏览次数:次  发表日期:2017-07-18  来源:考文垂房产网
简介:如果大家买房用来投资,都会考虑一下买来的房子之后要怎么租出去,租多少钱。自然的,都会想要获取最高的收益,租金当然是越多越好。这样一来,买房的决策就跟之后房屋出租的

如果大家买房用来投资,都会考虑一下买来的房子之后要怎么租出去,租多少钱。自然的,都会想要获取最高的收益,租金当然是越多越好。这样一来,买房的决策就跟之后房屋出租的管理有很大的关系。而买一套大房来分租给学生,这大概是在英国租金回报最高的方法了,今天就来给讲一讲,怎么专门投资租给学生的HMO房子。(异乡好居:Uhouzz)

HMO就是我们通常所说的合租房。也就是说,买一套5室(甚至8室)的大房子。(也有的是买一套大房子,然后自己改造分隔成几个独立的小房间),共用厨房和厕所,然后分别把房间租给不同的租户。对于HMO来说,根据各地不同的规定,楼层的数量或者租户的数量不同可能需要申请执照。

2016年第一季度全英国平均收益率:10.2%

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我们今天用到的实例,是一位叫Gavin的英国当地房地产投资人。目前他和他妻子已经拥有了11套房子的这么一个投资组合,其中主要的组成部分是8套学生的HMO。Gavin之前是一个平面设计师,他的妻子曾经在一家资产管理公司工作。

因为妻子工作的原因,他俩会接触到很多投资方面的信息,最终两个人选择了房地产投资作为自己的投资方式。现在,他们两个都是全职做房地产投资和管理,并且用赚到的钱持续为自己买房子。

Gavin和一部分英国当地的投资者观念一样:”我根本不在乎这个房子值多少钱!房价升值的前景如何!我最在意的是租金回报率!”

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现金收益为王…… 是他最坚定的策略。

其实Gavin最初并不是主要做学生HMO的,也经历过一些失败的投资,比如2006年高点的时候买过一个小地方的联排别墅,房价虽然低了,可是自己管不到那个别墅,出租又没有公寓那么方便……

但是经历过2007年到2009年一段时间的摸索之后,他发现HMO比单纯的buy to let租金回报会更高。所以他才决定开始做HMO。做出这个决定之后,那么接下来问题就是,针对怎样的租户群体,以及投资的区域?

Gavin选择学生群体作为租户的理由是:“学生群体作为租户来说,会比职业人士要少很多麻烦。一般来说,学生都是一群人一起租,大家都是朋友,所以一整套房子租给这几个人,就少了很多管理的麻烦。而且这些人本来都是朋友了,之后住的时候也不会有什么不合等乱七八糟的事情。而且学生的租期一般就是一个学年,而普通的职场人士的租期就可长可短,不太好控制。而且我们的房子是用The Mortgage Works贷款买的,这种贷款可以允许4个租户签同一个租赁合同,那么这样一来所需要的首付也会比较少。”

确定好了租户的群体之后,接下来要解决的问题就是投资的区域选择了。

根据过往的经验,他们决定从离家近的区域着手,于是他们选择了考文垂。“2009年,我们从伦敦搬到了Buckinghamshire,投资区域的范围大概就在离家1小时车程的区域内。考文垂有一个很大的学生人口,市内两所大学,而且房价也相对便宜。投资回报会比较高,加上当时我们考察过其他针对学生的HMO房型,质量都不是特别好,这就意味着,我们的机会来了。”

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当然,以学生为目标群体的HMO投资市场也是有风险的。Gavin承认:“这个市场最大的风险就是投资人数的迅速增长(毕竟这么高的回报率摆在那里)。再加上其实很多大学已经开始在建自己的学生公寓,并且一些私人的房东也会把房子租给学生。”但是,Gavin的投资房从来不缺租客,而且每一年,都会有一些人想租他的房子租不到。

那么,Gavin是怎么管理他的学生HMO的呢?

“每一年,学生对出租房的要求都越来越高。我们会在每年暑假的时候定期去修缮我的出租房;这样一来,下一个学年开始的时候,我们手上的房子会更具有吸引力,也会更适合学生居住。拿最近我们买的几套房子来说,其实就是因为房子的位置好——十分钟的步行时间就能到学校。然后加上我们自己的装修,这些房子就非常有竞争性了。

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“之前自己做设计师的经验真的给了我很大的帮助,我会在装修房子上有跟别人不一样的想法,而且在陈列以及发布图片到网站上的时候我会比竞争对手更加有心思和想法。”

“既然我已经是全职作为房地产投资人,那么花点时间自己整理一下房间也没有什么问题。而且作为直接的管理人,我能得到学生们最准确的回馈——哪里是他们喜欢的,哪里是需要改进的,明年的租金大概可以定成多少……”。

Gavin的经验是:一般来说,最欢迎的HMO房型是一套房子里面有3个或4个或5个独立的房间,而且每间房的收费相对比较灵活,今年4月印花税的新政策影响下,我也向租客们每个人每周多收10英镑,来覆盖新的印花税成本。同时,学会运用金融工具,比如Remortgage来增加手中的现金流,买更多的房子是很重要的。

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很有意思的是,Gavin最近把一套五居室的HMO改成了四居室!减少了房屋出租数,但扩大了客厅的面积…… 听上去不太符合投资HMO的要义,但这其实是他根据租客的实际需求来调整的。当然,最终房子租出去的总价并没有因此减少,可见在吸取意见之后,反其道而行的改造实施没有什么问题。

在买房方面,Gavin的经验也能给大家一些帮助。他一般都是去买那些以前就已经是HMO的房子,因为业主不想或者没有时间继续管理,才要把房子卖出去。这种投资的好处在于,这些房子已经改建成了HMO,这样就省了很多改建的费用。

他还给出了这样的建议:“投资之前,先自己去研究一下所在区域的大学:现在每年有多少新学生,未来有没有扩招的计划,过去几年学生人口增长的情况等等。确保学生人口会有一个扩张的趋势,这样你的房子的需求也就会有保障了。另外,看看周围别的出租房的情况,假设很多在学校附近私人的房子在出租,但是没有人去租,那么就要去弄明白是为什么。一定要保证投资区域内不是供过于求的情况。”

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结尾提示:

Gavin成功的例子可以给我们这样几点提示:

1.选择HMO提高现金收益,其中学生HMO会是一个不错的选择;

2.亲历亲为很重要,HMO非常花时间,只有全职房东才能应付的过来。

3.定期翻修房子,能更受租客欢迎;

4.尽量直接跟租客沟通,了解需求之后可以对房子进行一些比较的改造;

5.房产所在区域的调查非常重要。